En Alemania es más fácil encontrar trabajo que encontrar un piso. Esta es una de las primeras cosas que me contaron al llegar a Alemana y, en cierto modo, no estaban exagerando. De hecho, esto se cumple tanto para alemanes como para extranjeros.
Eso sí, ¡no te quiero desanimar! Es importante reconocer la dificultad para afrontar este proceso con paciencia y con una serie de estrategias que te ayuden a encontrar una vivienda en la que puedas estar a gusto.
Cómo funciona el mercado de alquiler en Alemania
Hay que entender que el mercado inmobiliario alemán está marcado por una demanda mucho más alta que la oferta. Es decir, por cada vivienda que sale al alquiler, hay un gran número de interesados. Esto hace que la competencia para obtener un piso sea realmente alta. Obviamente, no es lo mismo si buscas piso en el centro de una ciudad o en las afueras. Tampoco si quieres vivir más alejado de un centro urbano o directamente en el campo. Pero por norma general, encontrar piso no es fácil.
Otro de los aspectos a destacar es la protección que tiene el inquilino a nivel legal. La regulación sigue el principio general de que el alquiler es para vivir a largo plazo y no algo temporal. Por eso, la mayoría de los contratos de alquiler son indefinidos. Solo puede haber contratos temporales en caso de que el propietario informe que lo va a usar el mismo en un futuro cercano o que prevea realizar obras importantes.
Y hablando de los contratos, es importante saber que el propietario no los puede rescindir unilateralmente (aunque existen algunas excepciones). Como es lógico, el inquilino sí que puede irse cuando quiera, cumpliendo un periodo de previo aviso que suele ser de 3 meses. El propietario debería justificar uso propio, impagos reiterados o un uso indebido de la vivienda para poder cancelar el contrato de acuerdo a la legalidad vigente.
El freno al precio del alquiler (Mietpreisbremse) es otra de las claves para entender el mercado de alquiler en Alemania. En las llamadas zonas tensionadas, un contrato de alquiler nuevo no puede sobrepasar en más de un 10% el precio del alquiler de referencia (Mietspiegel). A diferencia de España, en Alemania la mayoría de grandes ciudades sí que aplican esta normativa, como por ejemplo en Múnich, Berlín, Hamburgo o Colonia, entre otras.
Como ves, estamos hablando de un mercado de alquiler bastante distinto respecto a países latinos: alquilar a muy largo plazo es lo más normal y mucha gente acaba viviendo toda su vida de alquiler. Eso sí, también hay diferencias negativas: por ejemplo, en Alemania se entregan los pisos generalmente vacíos y, muy a menudo, ¡sin cocina! De hecho, he llegado a leer y escuchar casos de inquilinos que se han tenido que poner ellos mismos hasta el suelo…
Por último, también es importante tener en cuenta por qué los extranjeros puedes tener más dificultades al principio. No es extraño que al llegar no tengas historial de Schufa, tu contrato laboral no sea indefinido o que tus nóminas no sean alemanas. Todo esto son puntos negativos a la hora de que un propietario valore tu estabilidad financiera en comparación con otros candidatos.
Tipos de alojamiento en Alemania
Dependiendo de tu situación personal y vital, existen distintos tipos de alojamiento que se adaptarán mejor a tus necesidades. Te las explico punto por punto.
WG (piso compartido)
En Alemania es muy habitual que estudiantes y solteros de todas las edades compartan piso. Esto se debe principalmente a que el precio de alquilar un piso entero para una sola persona suele ser bastante elevado. También conozco bastante gente que opta por esta opción para no vivir solos y así poder hacer un poco de vida con sus compañeros de piso.
Existen muchos tipos de WGs, aunque los más famosos son los de estudiantes. Esta es una opción genial si acabas de llegar a Alemania para estudiar y quieres conocer gente y hacer amistades rápidamente. Por otro lado, también es común que un par de amigos se junten para alquilar un piso y “ se monten un WG”. Al fin y al cabo, como los pisos suelen estar vacíos, es bastante fácil buscar un piso para compartir con quien quieras.
Piso completo
Esta categoría no tiene mucho misterio. Ya sea en solitario, en pareja o en familia, existe la opción clásica de alquilar un piso entero para vivir a largo plazo. Generalmente, si quieres vivir solo en un piso, deberás demostrar más solvencia financiera que un WG o residencia de estudiantes.
Residencias de estudiantes
Esta es una opción ideal para estudiantes que no quieren perder mucho tiempo en la búsqueda de vivienda. Generalmente, es la opción más sencilla de conseguir, especialmente si buscas desde el extranjero. Eso sí, los precios no siempre son más económicos que la opción de vivir en un WG.
Alquileres temporales
Esta es una opción habitual para recién llegados hasta que encuentran un alojamiento a largo plazo. Estos pisos suelen estar amueblados y tener todo lo que uno necesita para vivir, pero a menudo son bastante más caros que los de alquiler tradicional. Son una buena opción para empezar tu vida en Alemania, pero a la larga pueden ser una carga financiera importante.
Documentos que te pedirán para alquilar
Todo propietario exigirá una serie de documentos que verifiques tu situación y estabilidad financiera. Al fin y al cabo, quieren asegurarse de que les vas a poder pagar e, idealmente, no darás muchos problemas si todo funciona como debería. Estos son los principales documentos que solicitan:
- Schufa: esta es una certificación “muy alemana” que muestra si alguien está en una especie de registro de morosos. También te da una nota que valora tu perfil de solvencia financiera. Sé lo que estás pensando, a estos alemanes no se les escapa una…
- Contrato de trabajo: si es indefinido, mayor es tu estabilidad y la percepción de solvencia
- Nóminas: normalmente piden las últimas tres nóminas para ver cuánto cobras y si todavía trabajas en la misma empresa del contrato de trabajo.
- Identificación: para saber quién eres.
- Carta de presentación (Mieterselbstauskunft): esto es algo también muy alemán y bastante importante. Como existe una gran demanda y, por tanto, competencia, diferenciarte de otros candidatos es esencial. Puedes presentar quién eres, por qué te interesa el piso y cualquier otra información que haga que le caigas simpático al propietario.
En general, tendrás que cumplir estos requisitos y cobrar, al menos, 3 veces el importe del alquiler para poder considerarte como un candidato perfecto para el piso que buscas. Y por supuesto, también necesitarás paciencia y constancia. Es normal que solicites 50 pisos, te inviten a visitar 5 y no te acaben dando ninguno. ¡No desesperes! La perseverancia es clave en este proceso y el que la sigue, la consigue.
Dónde buscar piso en Alemania
Al igual que en España con el Idealista, en Alemania existe un portal online que aglutina la mayoría de anuncios de vivienda de alquiler (y de compra) disponibles. Hablamos de Inmobilien Scout 24. Se trata de la web principal para buscar alojamientos enteros de alquiler. A través del mismo se puede contactar a los anunciantes (propietarios o agentes inmobiliarios) y solicitar los alojamientos que te interesen.
Eso sí, ten en cuenta que puedes crear una cuenta gratuita o una premium de pago. La diferencia es que los usuarios con cuenta de pago ven primero los anuncios que se publican, por lo que sus solicitudes acaban teniendo más visibilidad. Aunque pueda parecer absurdo pagar sin tener ni mucho menos seguro encontrar una vivienda, en mi experiencia merece la pena. Además, existe la posibilidad de obtener tu certificado de Schufa al pagar el plan premium, por lo que te sale un poco más rentable.
También existen otros portales relevantes como Inmowelt o Kleinanzeigen donde también se publican ofertas de viviendas en alquiler. Tienen menos ofertas, pero puede que haya menos gente siguiéndolos, por lo que igual tienes suerte y encuentras menos competencia.
Si lo que buscas es un WG, aquí el portal rey es WG Gesucht. La mayoría de los anuncios que ofrecen habitaciones vacantes en WGs ya creados los encontrarás en esta plataforma. Aquí, la comunicación es más informal y generalmente conecta directamente a la gente que ya vive en el WG y a la que quiere entrar a vivir en el mismo. No suelen entrar los propietarios en juego. WG Gesucht ofrece también pisos enteros en alquiler o a la venta, pero no es tan relevante en dichos segmentos.
Más allá de los portales clásicos, otra buena opción offline es buscar entre los anuncios de los periódicos. Aunque parezca increíble, aún existen propietarios “old school” que publican anuncios de pisos de alquiler en los periódicos locales. Esta es una estrategia que poca gente conoce y que te permite tener menos competencia. Obviamente, el número de pisos en oferta es menor, pero también se reduce mucho la cantidad de candidatos. De hecho, conozco unos amigos que consiguieron así su piso y están encantados.
Cómo destacar como extranjero en una solicitud
Este es uno de los temas más complejos. Ya sabemos cómo buscar pero, ¿cómo logro destacar? Pues la verdad que aquí dependemos mucho de los diferentes tipos de propietarios que existen. Por ejemplo, los hay que buscan solvencia por encima de todo, no simpatía. Y del mismo modo, los hay que, a similar solvencia, eligen a los candidatos más simpáticos.
Por eso, para asegurarte de ser un candidato con opciones, por un lado, necesitarás un dosier perfecto con todos los documentos requeridos explicados al principio de este post y algunos extra:
- Copia de pasaporte o carnet de identidad
- Schufa (si no la tienes, explícalo brevemente)
- Contrato de trabajo
- Últimas nóminas (o prueba de ingresos)
- Mieterselbstauskunft (formulario del inquilino)
- Certificado del arrendador anterior (si lo tienes)
Y, por otro lado, una carta de presentación sólida, que muestre estabilidad laboral, intención de alquilar a largo plazo y un perfil tranquilo y responsable. Es recomendable evitar largas historias personales o usar un tono muy emocional. Aunque, quién sabe, si haces esto último, igual encuentras un propietario que valore la espontaneidad y naturalidad y esto acabe jugando en tu favor…
¿Se puede encontrar piso sin Anmeldung o sin trabajo?
Aquí debo ser honesto: sí, es posible, pero probablemente no sea el piso en el que te quieras quedar a largo plazo. Sin Anmeldung y sin trabajo, seguramente puedas optar a una habitación en un WG o un piso temporal que alquiles por adelantado.
Otra opción similar al alquiler temporal sería el subalquiler (Untermiete). En Alemania es habitual que alguien se vaya un par de meses a vivir a otro país y subalquile su piso para no perder el derecho al mismo cuando vuelva. Es una opción provisional interesante para “ir tirando”.
Costes reales del alquiler en Alemania
Aquí también quiero ser claro: el coste del alquiler en Alemania no es barato, pero sí que es uno de los países europeos más asequibles en comparación a los ingresos medios de los ciudadanos. Más allá del precio que varía de ciudad en ciudad, es importante que tengas claros cuáles son los costes que tendrás que sufragar:
- Kaltmiete: hablamos del alquiler base, sin costes adicionales como calefacción, electricidad, agua o incluso gastos de comunidad como limpieza. Por ejemplo, en una ciudad media-grande estaríamos hablando de unos 1000€ para un piso de 60 m² con 1 dormitorio, 1 salón y 1 cocina.
- Nebenkosten: Gastos mensuales de suministros como electricidad, calefacción, agua, basura, limpieza de zonas comunes, seguro del edificio, etc. Siguiendo el mismo ejemplo de piso, podrían ser unos 250€
- Heizkosten: Gastos de calefacción si no se incluyen en los Nebenkosten. Lo podrás revisar en tu contrato de alquiler.
- Warmmiete: Es la suma de Kaltmiete + Nebenkosten. Es más habitual en contratos de alquiler temporales.
- Kaution: Esta es la fianza. Es obligatoria y en la mayoría de contratos de alquiler se pide el máximo establecido por ley, que equivale a 3 mensualidades del alquiler.
Y a todo ello hay que sumar los costes de la mudanza, internet, equipamiento y otros gastos que no se consideran costes del alquiler como tal, pero que hay que tener muy en cuenta a la hora de tomar la decisión de mudarse.
Errores comunes de extranjeros al buscar piso
Mi mayor error y el que suele ser el más habitual entre los extranjeros que conozco es no seguir lo que hacen los alemanes. Por ejemplo, al principio no me esforzaba en escribir cartas de presentación y me costaba horrores que siquiera me invitaran a hacer visitas.
Del mismo modo, escribir cartas de presentación en inglés tampoco es buena idea porque muchas veces se descartan directamente. Aunque no hables muy bien alemán, puedes traducir tu Anschreiben con un traductor online o con IA.
Otro error clásico es “buscar con calma”. Hay tanta competencia en la búsqueda de vivienda que si no te lo tomas en serio, nunca llegas a tiempo de solicitar los pisos. O los solicitas cuando ya se han hecho las visitas y ni siquiera recibes una contestación. Si lo necesitas, tienes que priorizar este proceso y tomártelo casi como si fuera tu trabajo y principal objetivo en la vida. Con insistencia y perseverancia se acaba consiguiendo, pero hay que mentalizarse para que sea un camino duro (aunque con recompensa antes o después).
Conclusión
En definitiva, el proceso es complejo, pero existen formas de hacer que tu perfil sea más atractivo. Dependiendo de tu situación, es importante que te enfoques en viviendas realistas para ti en este momento, como por ejemplo WGs para estudiantes o gente soltera que acaba de empezar a trabajar. ¡Y no todo depende de la suerte! Tu trabajo y esfuerzo cuenta mucho y es lo que da más frutos a la larga.